| Año | Ofertas | Boleto promedio, AED | participación hipotecaria |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2,381 | 1,188,176 | 27.9% |
| 2016 | 1,644 | 1,043,641 | 36.9% |
| 2017 | 1,549 | 1,000,000 | 34.6% |
| 2018 | 1,217 | 828,100 | 39.4% |
| 2019 | 1,319 | 700,000 | 23.9% |
| 2020 | 912 | 631,680 | 28.1% |
| 2021 | 1,776 | 720,040 | 19.6% |
| 2022 | 2,223 | 837,400 | 20.4% |
| 2023 | 2,780 | 1,007,450 | 12.1% |
| 2024 | 2,958 | 1,315,892 | 15.2% |
| 2025 | 4,560 | 1,798,414 | 13.8% |
| 2026 | 3,093 | 2,561,280 | 12.0% |
En 2018, el 39,4% de las compras de oficinas en Dubái implicaron una hipoteca registrada: aproximadamente dos de cada cinco transacciones. Para 2026, esa proporción habrá caído al 12,0%, cerca de uno de cada ocho. Si se lee por sí solo, parece que el mercado es cada vez más difícil de financiar. Si se lee junto con otras dos cifras de los mismos doce años (volumen de transacciones y tamaño promedio de los tickets), se lee como algo más cercano a lo opuesto: un mercado donde la base de compradores se ha desplazado hacia personas que no necesitan financiamiento en absoluto.
La caída no es una línea recta, pero la dirección no se ha invertido desde 2018.
La participación hipotecaria rebotó entre los 20 y los 30 años entre 2015 y 2020: 27,9% en 2015, hasta 39,4% en el pico de 2018, y luego bajó a 23,9% en 2019 a medida que el mercado en general se desaceleró. Cayó bruscamente después de 2020: 19,6% en 2021, 20,4% en 2022, luego un paso hacia el 12,1% en 2023, un nivel que esencialmente se ha mantenido desde entonces, en 15,2% (2024), 13,8% (2025) y 12,0% (2026 hasta la fecha). Independientemente de lo que impulsó el cambio entre 2018 y 2023, no se ha revertido en tres años completos desde entonces.
Ver como tabla
| Año | participación hipotecaria |
|---|---|
| 2015 | 27.9% |
| 2016 | 36.9% |
| 2017 | 34.6% |
| 2018 | 39.4% |
| 2019 | 23.9% |
| 2020 | 28.1% |
| 2021 | 19.6% |
| 2022 | 20.4% |
| 2023 | 12.1% |
| 2024 | 15.2% |
| 2025 | 13.8% |
| 2026 | 12.0% |
Lo que se movió a su lado: cheques más grandes, más
La transacción de oficina promedio fue de 631.680 AED en 2020. En 2026 será de 2.561.280 AED, aproximadamente cuatro veces más. Y no se trataba de un número menor de acuerdos más importantes; El volumen de transacciones también aumentó en el mismo período, de 912 transacciones en 2020 a un ritmo anualizado superior a 5.000 en 2026. Un mercado en el que las transacciones típicas se han vuelto mucho más grandes, y hay más, es un mercado donde la base de compradores se ha desplazado hacia inversionistas e instituciones que emiten cheques más grandes directamente, en lugar de propietarios-ocupantes que financian una compra contra ingresos.
¿Por qué efectivo, estructuralmente?
El efectivo elimina por completo el riesgo de financiamiento y el cronograma, lo que importa más a medida que aumentan los tamaños de los cheques y los vendedores favorecen cada vez más la velocidad y la certeza del cierre: un comprador en efectivo puede cerrar un trato en días, uno financiado en semanas. También importa más en un mercado con el tipo de volatilidad de precios que hemos documentado en otra parte de este sitio: una hipoteca aprobada con la valoración de un mes puede no coincidir con la del mes siguiente, en un mercado donde las medianas se han movido entre un 30% y un 40% mes a mes (consulte nuestro artículo sobre cuadruplicación de precios para obtener detalles año tras año). Nada de eso prueba la causalidad por sí solo, pero el patrón (más grande, más frecuente, menos financiado) apunta en una dirección consistente.
Un mercado que se aleja de las hipotecas no es un mercado en el que resulta más barato entrar. Es todo lo contrario: los compradores que se quedan pueden emitir cheques más grandes sin uno. - Análisis OSNOVA
Qué significa esto si estás financiando
Nada de esto significa que las compras de oficinas financiadas con hipotecas hayan desaparecido: el 12% de un mercado que realizó 3.093 transacciones hasta agosto de 2026 sigue siendo de varios cientos de transacciones al año. Pero una participación cada vez menor significa menos acuerdos financiados comparables con los que comparar una valoración bancaria, y un mercado valorado cada vez más por compradores que no son sensibles en absoluto a los costos de financiación, los plazos de tasación o los límites de préstamo a valor. Vale la pena saber contra qué tipo de comprador está compitiendo antes de hacer una oferta, y vale la pena dedicar más tiempo a cualquier oferta que dependa de la aprobación, en un mercado que se mueve tan rápido a su alrededor.
Menos comparables financiados significa que la evaluación comparativa es más importante, no menos. Verificaremos el precio de venta con las ventas registradas en DLD antes de que vaya al banco.