DIP rinde un 14,2% anual en oficinas. DIFC, el distrito de más rápido crecimiento, ni siquiera está en esta lista.

Hay una suposición incorporada en casi todos los discursos a nivel de distrito en el mercado de oficinas de Dubai: que el lugar que crece más rápidamente es también el que paga mejor. Si se clasifican los mismos doce distritos por rendimiento de alquiler actual y por crecimiento de precios en diez años (mismo mercado, mismos datos subyacentes DLD y Ejari), la suposición se desmorona casi de inmediato. DIP lidera el rendimiento con un 14,2% anual, más del doble del 7,2% de Business Bay, y no aparece en ninguna parte de la tabla de crecimiento. DIFC /WTC lidera el crecimiento con un +209% en diez años y no se ubica entre los doce primeros en rendimiento. Lo que sea que signifique para usted "el mejor distrito", depende completamente de cuál de estas dos tablas esté leyendo.

Leyendo la tabla de rendimiento: DIP, Silicon Oasis, Arjan

DIP (Dubai Investment Park) encabeza la clasificación de rendimiento por un amplio margen: 14,2%, frente al 9,6% de Silicon Oasis en segundo lugar y el 8,2% de Arjan en tercer lugar. Ninguno de estos tres aparece cerca de la cima del ranking de crecimiento; DIP no está en la lista de crecimiento de diez distritos que rastreamos en absoluto, y Silicon Oasis ocupa el último lugar con +60%. Eso no es una coincidencia: se acerca a la forma de libro de texto de un submercado de alto rendimiento y baja apreciación: los precios no se han movido lo suficiente como para comprimir la relación alquiler-precio, por lo que el rendimiento se ha mantenido alto al no recalificarse.

Lectura de la tabla de crecimiento: el mismo patrón, invertido

JVC es el ejemplo más claro que va en la otra dirección. Ocupa el puesto número 2 en crecimiento de precios a diez años con un +195% (solo detrás de DIFC /WTC) y, sin embargo, ocupa el último lugar en la tabla de rendimiento con un 5,1%. El precio ha ido tan por delante del alquiler que JVC ha pasado, durante la misma década, de lo que presumiblemente era un punto de entrada de mayor rendimiento al distrito de menor rendimiento en esta clasificación. Emirates Hills muestra una versión más suave, un paso por detrás: número 3 en crecimiento (+190%) pero número 9 en rendimiento (5,5%): fuerte apreciación, pero aún no lo suficiente como para borrar por completo el lado de los ingresos.

Business Bay y Mirdif: los dos nombres que aparecen razonablemente en ambos

Business Bay es posiblemente el nombre más equilibrado de la hoja: número 6 en crecimiento (+104%) y número 6 en rendimiento (7,2%), lo más parecido en esta lista a una operación en la que ambos lados de la ecuación están aportando aproximadamente su propio peso, en lugar de que uno compense al otro. Mirdif, que no aparece en nuestra lista de crecimiento por distrito en absoluto (lo que significa que está fuera de los diez primeros que rastreamos para esa métrica), aún se ubica respetablemente en la mitad de la tabla con un rendimiento del 7,3%, un distrito que no está acaparando los titulares en ninguna de las medidas, lo que para un comprador centrado en los ingresos no es necesariamente una debilidad.

Un distrito no tiene que elegir eternamente entre crecimiento y rendimiento. Pero en este momento, la mayoría de los que rastreamos sí lo han hecho. - Análisis OSNOVA

Ninguna clasificación es "correcta": la discrepancia en sí misma es el hallazgo

Un inversionista que suscribe el flujo de caja desde el primer día está leyendo la tabla equivocada si solo está considerando la apreciación del precio a diez años, y un inversionista que suscribe una salida de cinco a diez años está leyendo la tabla equivocada si solo está mirando el rendimiento actual. Trate cualquier discurso que cite un número sin el otro, "este distrito ha aumentado un 195% en diez años" sin mencionar que ahora produce el menor rendimiento de todos los que rastreamos, o "un rendimiento del 14,2%" sin mencionar que el crecimiento se ha retrasado - como la mitad del panorama, porque según estos datos, siempre lo es.