Dos números, con dieciséis años de diferencia, hacen que la propiedad comercial en Dubai parezca una victoria fácil. Una unidad comercial costaba una media de 829 AED por pie cuadrado en 2010 y 3000 AED en 2026. Una oficina costaba 1123 AED y ahora cuesta 2386 AED. Ambos subieron. Pero un inversor que poseía cualquiera de ellos vivía en dos mercados completamente diferentes.
Comercio minorista: volverá a estar por encima de 2010 en 2014, y nunca muy por debajo desde entonces
El comercio minorista se recuperó rápidamente de la crisis posterior a 2008. En 2014, el precio medio de compra ya estaba nuevamente por encima de su nivel de 2010, y desde entonces no ha estado mucho tiempo por debajo de esa línea en ningún año. La mediana de 2026 de 3.000 AED por pie cuadrado es 3,6 veces la cifra de 2010.
Oficinas: un viaje de ida y vuelta de 14 años
Las oficinas cuentan una historia diferente. De 1.123 AED por pie cuadrado en 2010, la mediana cayó a 650 AED en 2020, una pérdida del 42%. Sólo volvió a subir al nivel de 2010 en 2024. Cualquiera que comprara una oficina en Dubai en 2010 esperó 14 años para alcanzar el punto de equilibrio en el precio. Cualquiera que haya comprado en 2020 ha más que triplicado su dinero en papel.
Dos cosas que debes saber antes de leer esto como “las oficinas son baratas, compra ahora”
- El 64% de los acuerdos de oficinas de 2026 son sobre plano. 2.603 de las 4.039 ventas de oficinas registradas este año son torres nuevas que se venden a un precio superior, a una media de 3.543 AED por pie cuadrado. Aumentan la media del mercado.
- Las oficinas preparadas cuentan una historia más tranquila. La oficina lista mediana se vendió a 1.750 AED por pie cuadrado en 2026, aproximadamente un 11% más que en 2025, un movimiento mucho menor de lo que sugiere la mediana general.
| Segmento | Ofertas | Todo, DEA/pie cuadrado | Listo | Sobre plano | Compartir sobre plano |
|---|---|---|---|---|---|
| Oficinas | 4,039 | 2,386 | 1,750 | 3,543 | 64% |
| Minorista | 1,296 | 3,000 | 2,214 | 3,500 | 60% |
Qué significa la brecha para el rendimiento
Debido a que las unidades listas se comercializan muy por debajo del plano, el rendimiento del alquiler depende casi por completo de cuál compre. Una tienda lista a 2214 AED por pie cuadrado, alquilada con un arrendamiento minorista nuevo promedio en 2026 de 176 AED por pie cuadrado al año, rinde alrededor del 8% bruto. Una oficina lista a 1.750 AED, alquilada a 66 AED, rinde menos del 4%. Pague la mediana sobre plano por cualquiera de los dos y el rendimiento del primer día caerá aún más.
El punto de entrada decide el regreso.
La misma clase de activos generó una espera de 14 años para un comprador y el triple para otro. La diferencia no fue el edificio, sino el precio pagado al entrar. El registro muestra dónde está ese punto de entrada, distrito por distrito y edificio por edificio.
Envíame la oficina o tienda que estás mirando. Le mostraré lo que realmente se pagó en ese edificio y distrito, listo y sobre plano, antes de que firme.