Knight Frank acaba de publicar el Informe de riqueza 2025. El segmento de lujo de Dubái creció un +25,1%, solo superado por Tokio a nivel mundial. Pero el titular esconde una imagen más matizada debajo.
Las 10 principales ciudades por crecimiento de precios residenciales de primera calidad cuentan una historia clara sobre hacia dónde se está moviendo el capital global. Tokio lidera con un +58,5%, impulsado en gran medida por un yen débil que hace que las propiedades japonesas sean baratas para los compradores extranjeros, además de una oferta limitada y tasas de interés cercanas a cero. Es un repunte impulsado por la moneda.
El 25,1% de Dubai es diferente. Está respaldado por fundamentos estructurales.
2do a nivel mundial
Entrada de capital
Piscina de 863 millones de AED
¿Qué impulsa el 25,1% de Dubai?
IED récord de 45.600 millones de dólares en 2024. Más de 100.000 nuevos residentes al año. Golden Visa impulsa el capital a largo plazo. Impuesto sobre la renta cero. Un entorno regulatorio que realmente funcione. Estos no son impulsos especulativos: son impulsores estructurales de la demanda que se acumulan a lo largo de ciclos de varios años.
El resto del top 10 refuerza el patrón: Manila con +17,5%, Seúl con +14,7%, Praga con +14,6%; cada ciudad con su propia versión de la misma tesis: movilidad de capital que busca rendimiento, claridad regulatoria y habitabilidad.
"El índice de lujo sube. Pero dentro de ese mercado, hay bolsas de valor real, si se tienen los datos para encontrarlas".
La parte que la mayoría de la gente extraña
Si bien los precios del lujo aumentaron un 25%, ya se están produciendo correcciones en el mercado secundario en áreas específicas. Centro, Palm Jumeirah, Dubai Hills: todos muestran caídas de precios en unidades individuales. El índice agregado se mueve en una dirección; la realidad a nivel de unidad es más granular.
Realizo un seguimiento diario de 43.584 anuncios en Dubái. Ahora mismo, 1.195 tienen rebajas de precios activas. Fondo total de descuentos: 863 millones de AED. Eso no es un colapso: es un mercado que crea puntos de entrada para compradores con conocimientos de datos, mientras que el titular mantiene a todos los demás mirando para otro lado.
Tokio vs Dubai: dos historias diferentes
El aumento del +58,5% de Tokio merece contexto. El yen cayó aproximadamente un 30% frente al dólar entre 2022 y 2024, lo que hizo que las propiedades japonesas fueran estructuralmente más baratas para cualquier comprador extranjero que pagara en dólares, euros o libras esterlinas. Las tasas de interés cercanas a cero y décadas de oferta limitada hicieron el resto. Es un repunte legítimo, pero el componente monetario infla la cifra.
El crecimiento de Dubai está denominado en una moneda vinculada al dólar. No hay descuento de divisas. El 25,1% es real, estructural y está respaldado por la afluencia de población, no por una distorsión de la política monetaria. Cuando el yen se normalice, las cifras de Tokio se moderarán. La cifra de Dubái es complicada.