7.9
Punteggio OSNOVA /10
Rassegna commerciale · Majan, Dubai
La Volta
IMTIAZ · Boutique uffici e vendita al dettaglio
The Vault è un edificio commerciale boutique di IMTIAZ a Majan, Dubailand. Dispone di 69 uffici da 700 piedi quadrati e 8 unità commerciali da 900 piedi quadrati al piano terra, con prezzi da 1,4 milioni di AED per un ufficio e 2,4 milioni di AED per un negozio.
L'edificio è progettato attorno alla luce del giorno e ai layout fruibili: vetrate a tutta altezza, configurazioni modulari di uffici, una hall reception con lounge e caffetteria al piano terra e un tetto comune con lounge, dispensa, aree relax e sociali, una zona ricreativa e un bar di ristoro.
Majan si trova sulla E311 (Sheikh Mohammed Bin Zayed Road) con accesso diretto: Al Barari 3 minuti, IMG Worlds e Global Village 5 minuti, Silicon Central Mall 10 minuti, Dubai Hills Mall 15 minuti, Dubai International Airport e DIFC 25 minuti.
Il caso del progetto è il quartiere. Le nuove comunità attorno a Majan e Dubailand ospitano più di 300.000 residenti e l’area dispone di pochissimi spazi per uffici. Le aziende che servono questi residenti, dalle cliniche alle società di consulenza e di servizi, hanno pochi uffici nelle vicinanze. Un ufficio di 700 piedi quadrati, la dimensione più richiesta sul mercato, vicino a dove vivono le persone è ciò che manca a questo quartiere.
| Unità | Dimensioni, piedi quadrati | Da, DAE | DAE / piede quadrato |
|---|---|---|---|
| Ufficio | dal 700 | 1,400,000 | 2,000 |
| Unità di vendita al dettaglio | dal 900 | 2,400,000 | 2,667 |
69 uffici su cinque piani (15 per piano dal primo al quarto, 9 al quinto) e 8 unità commerciali al piano terra. Edificio: seminterrato, terra, due livelli di parcheggio sul podio, cinque piani di uffici e un tetto.
| Palcoscenico | Condividere | DAE | Data |
|---|---|---|---|
| Prenotazione | 20% | 280,000 | Su prenotazione |
| Rata 1 | 5% | 70,000 | 15 marzo 2027 |
| Puntata 2 | 5% | 70,000 | 1 agosto 2027 |
| Puntata 3 | 5% | 70,000 | 15 dicembre 2027 |
| Puntata 4 | 5% | 70,000 | 1 marzo 2028 |
| Puntata 5 | 5% | 70,000 | 15 giugno 2028 |
| Puntata 6 | 5% | 70,000 | 1 settembre 2028 |
| Al termine | 50% | 700,000 | 15 dicembre 2028 |
Calcolato su AED 1.400.000. La registrazione DLD del 4% viene pagata al momento della prenotazione. Il 50% dovuto al completamento può essere finanziato con un mutuo dopo la consegna.
Modellato su un ufficio di 700 piedi quadrati con un ingresso di 2.000 AED/piede quadrato in 2,1 anni.
La proprietà commerciale prevede un'IVA del 5% sul prezzo, recuperabile per i proprietari con partita IVA che affittano l'unità. Scomposizione completa: quanto costa acquistare un ufficio a Dubai.
IMTIAZ ha costruito il suo nome sulla consegna nei tempi previsti e su elevati standard di costruzione. Per un ufficio fuori programma questo è il primo rischio da rimuovere.
L’ufficio sta sorgendo in un cluster residenziale in rapida crescita con più di 300.000 persone e una visibile carenza di spazi per uffici.
700 piedi quadrati è la dimensione dell'ufficio più popolare sul mercato: facile da affittare, facile da rivendere, conveniente per i proprietari-occupanti.
69 uffici in tutto l'edificio. Meno unità concorrenti quando si cerca un inquilino o un acquirente.
Con il 50% dovuto al termine dei lavori, la seconda metà può essere finanziata con un mutuo una volta consegnato l'edificio.
Il prezzo di The Vault potrebbe non aumentare quanto alcuni acquirenti si aspettano: Majan è un quartiere residenziale, non Business Bay. Lo scenario neutrale porta l'ufficio da 2.000 a 2.700 AED per piede quadrato al momento della consegna.
L’argomento più forte è il reddito. Un ufficio scarso in un nuovo quartiere ben popolato dovrebbe essere affittato e produrre un alto rendimento locativo, come fanno gli uffici ad Arjan, JVC e JLT, dove la densità residenziale mantiene occupati i piccoli uffici. A 250 AED per piede quadrato all'anno, un ufficio di 700 piedi quadrati guadagna 175.000 AED, un rendimento lordo del 12,5% sul prezzo di acquisto.
Aggiungi un piano 50/50, uno sviluppatore con un record di consegna e la possibilità di ipotecare il pagamento finale, e The Vault è una voce sensata per un investitore che desidera flusso di cassa da un piccolo ufficio.
A Majan, Dubailand, con accesso diretto alla E311 (Sheikh Mohammed Bin Zayed Road). Il Global Village e l'IMG Worlds sono a 5 minuti, il Dubai Hills Mall a 15 minuti, DIFC e l'aeroporto a 25 minuti.
Gli uffici partono da 1,4 milioni di AED per 700 piedi quadrati (2.000 AED per piede quadrato). Le unità di vendita al dettaglio partono da 2,4 milioni di AED per 900 piedi quadrati.
50/50: 20% alla prenotazione, sei rate del 5% tra marzo 2027 e settembre 2028 e 50% al completamento a dicembre 2028.
A 250 AED per piede quadrato all'anno un ufficio di 700 piedi quadrati guadagna 175.000 AED, un rendimento lordo del 12,5% sul prezzo di acquisto e circa l'11,6% al netto delle spese di servizio di 18 AED per piede quadrato.
Disclaimer. Questa recensione è un'analisi indipendente di OSNOVA Property esclusivamente a scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria, fiscale o legale in materia di investimenti. Prezzi, piani di pagamento, date di consegna e rendimenti riflettono il materiale di marketing degli sviluppatori e la modellazione OSNOVA al momento della scrittura e sono soggetti a modifiche. Gli scenari di apprezzamento del capitale sono proiezioni illustrative, non garanzie. I rendering sono impressioni artistiche dello sviluppatore. Verifica tutte le cifre direttamente con lo sviluppatore e il Dubai Land Department prima di effettuare qualsiasi transazione. OSNOVA Property può agire in qualità di agente lato acquirente o lato vendita.